[googlede3b7dd05041dfaa.html]
d
d

Mieszkanie Plus wg Narodowego Programu Mieszkaniowego

09.2016

 

 

mieszkanie+

 

W dniu 27 września 2016 r. Rada Ministrów podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Realizacja tego Programu skoncentrowana jest na czterech obszarach priorytetowych. W ramach Priorytetu 1. „DOSTĘPNE MIESZKANIA” wymieniony jest pakiet „Mieszkanie+”. Działania w ramach tego Priorytetu obejmują poprawę dostępności mieszkań poprzez zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych ze względu na dochody lub sytuację egzystencjalną, która nie pozwala im na nabycie lub najem we własnym zakresie na rynku mieszkań.

Podkreśla się znaczenie państwowego operatora mieszkaniowego dla nowego systemu realizacji potrzeb mieszkaniowych przy wykorzystaniu zasobów gruntów Skarbu Państwa. System ten charakteryzuje zwiększenie podaży dostępnych mieszkań na wynajem a także wariant uzyskania własności wynajmowanego mieszkania. Określa się także: wsparcie społecznego budownictwa mieszkaniowego a także systematyczne oszczędzanie.

Rozszerzony system wsparcia czynszowego budownictwa społecznego adresowany jest do osób, które uzyskują dochody w wysokości uniemożliwiającej najem mieszkań od gminy a jednocześnie stanowią przeszkodę dla nabycia lub wynajęcia mieszkania na rynku.

Mieszkanie Plus stanowić ma pakiet, w ramach którego zwiększenie podaży mieszkań o umiarkowanych cenach i czynszach następuje przez bezpośrednią aktywność inwestycyjną. Zakładane jest wykorzystanie nieruchomości Skarbu Państwa w zakresie systemu wynajmu mieszkań, z opcją uzyskania własności wynajmowanego mieszkania.

Realizacja celów Programu zakłada między innymi wykorzystanie nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa, co wymaga dokonania zmian legislacyjnych w postaci nowej ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym i przekazywaniu nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa na cele budownictwa mieszkaniowego. Przyjęcie projektu ustawy przez Radę Ministrów zaplanowane jest na IV kw. 2016 r. Zakres przedmiotowy tej ustawy obejmuje nie tylko reguły kwalifikacji i przekazywania nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa na cele wspierania budownictwa mieszkaniowego. Do zakresu merytorycznego regulacji należeć ma utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego (NFM) – reguły jego tworzenia i funkcjonowania. Aktywa i środki finansowe NFM służyć mają wsparciu przedsięwzięć budownictwa mieszkaniowego poprawiających dostępność mieszkań, którego udzielanie następować ma wg zasad ustawy.

 

mieszkanie+

 

Organizacja inwestycji mieszkaniowych z wykorzystaniem gruntów będących w zasobach NFM oraz gruntów samorządowych należeć będzie do Narodowego Operatora Mieszkaniowego oraz podmiotów o statusie operatorów mieszkaniowych.

Nieruchomości gruntowe Skarbu Państwa stanowiące aktywa NFM posłużą temu podmiotowi dla poprawy dostępności mieszkań, przy czym o wniesieniu do zasobu NFM danej nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa zadecyduje kryterium wymagań jakościowych, tzn. dostosowanie gruntów do zabudowy mieszkaniowej. W rachubę wchodzą nieruchomości gruntowe Skarbu Państwa, którymi gospodarują starostowie realizujący zadania z zakresu administracji rządowej, Agencja Mienia Wojskowego, Agencja Nieruchomości Rolnych, oraz inni statio fisci Skarbu Państwa. Przeprowadzona przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa kwerenda gruntów Skarbu Państwa lub spółek z udziałem Skarbu Państwa pozwoliła na dokonanie ustaleń, iż wg stanu na dzień 30 marca 2016 r. zasób gruntów (zgłoszonych przez podmioty) obejmuje ok. 8 942,2 ha, z czego ok. 6 558,1 ha należy do Agencji Nieruchomości Rolnych, 1 078,0 ha pozostaje w zarządzie starostów, 1 306,0 ha w części spółek kontrolowanych przez Ministerstwo Skarbu Państwa, Ministerstwo Energii oraz Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Warto zauważyć, że dane te nie uwzględniają np. gruntów należących do Agencji Mienia Wojskowego.

Wsparcie dostępnego budownictwa mieszkaniowego odbywa się będzie w oparciu o aktywa rzeczowe NFM, jak i środki finansowe NFM.

Dalsze założenia („Instrument 2”) odnoszą się do filaru rynkowego programu Mieszkanie Plus. Przewiduje się w II kwartale 2017 r. rozpoczęcie czynności tworzenia bazy osób zainteresowanych najmem mieszkań dla prowadzenia naboru najemców. 

 

mieszkanie+

 

Według modelu praktycznego spółka prawa handlowego w strukturach kapitałowych BGK (Banku Gospodarstwa Krajowego) odpowiadać będzie za zarządzanie aktywami nieruchomościowymi, inicjowanie, nadzór i koordynację inwestycji budowy mieszkań na wynajem z wariantem docelowego uzyskania własności. Na etapie przed realizacją ustawy o Narodowy Funduszu Mieszkaniowym znajdzie zastosowanie formuła Funduszy Inwestycyjnych Zamkniętych Aktywów Niepublicznych w zakresie struktur instytucjonalno-kapitałowych BGK.

      • Wskazuje się tu na podstawowe cele działań:
      • wzrost dostępności mieszkań z przeznaczeniem na najem o czynszach umiarkowanych, czemu służyć ma swoisty „produkt”, tj. najem mieszkania z opcją docelowego nabycia własności poprzez jego wykupienie,
      • uzyskanie możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez osoby, które niespełnianą warunków niezbędnych dla uzyskania kredytu,
      • współdziałanie z NFM w ramach inwestycji na oznaczonych terenach z przeznaczeniem dla docelowych grup polityki mieszkaniowej.

W ramach inwestycji mieszkaniowych działania pilotażowe przed wdrożeniem ustawy o NFM obejmować mają również współfinansowanie projektów realizowanych wspólnie z innymi podmiotami takimi jak: samorządy terytorialne, towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie mieszkaniowe, a także – między innymi w wypadku mniejszych lokalizacji –nabywanie oznaczonych projektów od inwestorów na rynku budownictwa mieszkaniowego.

Wskazanie nieruchomości następować będzie według preferowanego kryterium lokalizacji zapewniającej umiarkowany koszt gruntu, dobre skomunikowanie i dostęp do infrastruktury społecznej. Planuje się rozmieszczenie inwestycji w każdym regionie Polski odznaczającym się zapotrzebowaniem na najem mieszkań.

W sprawie prognozowanego czynszu jego wysokość zależeć będzie od kosztów budowy powiązanych z lokalizacją a także kosztów finansowania inwestycji. Obniżenie czynszów i cen mieszkań na rynku ma w założeniu wynikać ze zwiększenia ich podaży. W przypadku złożenia deklaracji o skorzystaniu z możliwości stopniowego dochodzenia do własności czynsz płatny przez najemcę podlegać będzie zwiększeniu o składnik spłaty kapitału. Przyjmuje się, że stawki czynszu kształtować się będą na poziomie ok. 10-20 zł/m2 w opcji najmu i ok. 12-24 zł/m2 w opcji najmu z docelowym wykupem mieszkania. Do powyższych wysokości doliczyć należy opłaty za eksploatację budynku i media.

 

mieszkanie+

 

Najemcami mieszkań wybudowanych w wyniku realizacji inwestycji będą wszyscy obywatele, przy czym przewiduje się możliwość wprowadzenia kryteriów kwalifikacyjnych w przypadki nadwyżki popytu (w zakresie współpracy z NFM) preferujących rodziny wielodzietne oraz osoby uzyskujące dochody niewystarczające na zakup lub wynajem mieszkania na warunkach rynkowych.

 

Pakiet Mieszkanie Plus to nie tylko program mieszkań budowy dostępnych cenowo na rynku najmu, lecz również kompleksowy program zakładający budowę mieszkań o niskim oraz umiarkowanym czynszu (zintegrowany program społecznego budownictwa czynszowego). Kluczowe znaczenie ma tu rozumienie terminu społeczne budownictwo czynszowe na gruncie ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. poz. 1777, z późn. zm.). W tym względzie niezbędne jest spełnienie łącznie następujących warunków:

      • dostęp do lokali mieszkalnych na zasadach nierynkowych odbywa się wg kryteriów ustanowionych przez organy władzy publicznej,
      • wsparcie środkami publicznymi adresowane jest do podmiotów realizujących inwestycje na etapie budowy, przebudowy lub użytkowania budynków,
      • zysk nie jest celem działania inwestorów społecznego budownictwa czynszowego.

Za pomocą stosowanych instrumentów następować ma zwiększenie podaży mieszkań dostępnych dla gospodarstw domowych o ograniczonych możliwościach zaspokajania potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Uwzględnieniu podlega rola samorządów lokalnych w rozwoju i inicjowaniu społecznego budownictwa czynszowego, w tym budownictwa komunalnego, jak również prognozowany deficyt mieszkań szacowny łącznie na poziomie ok. 150 tyś. lokali w zasobie społecznym czynszowym, biorąc również pod uwagę efekty zmian regulacyjnych.

Zintegrowany program społecznego budownictwa czynszowego (pakiet Mieszkanie Plus) składa się z czterech instrumentów.

Pierwszy z nich („Instrument 1”) określa wykorzystanie środków budżetu państwa dla realizacji programów opierających się na bezzwrotnym finansowaniu części kosztów inwestycji dla poprawy dostępności mieszkań. Chodzi tu o zastosowanie takich form projektowania budynków, zabudowy i zastosowanych technologii, które pozwolą między innymi na uzyskanie niskich kosztów użytkowania mieszkań, wysokiego poziomu użyteczności funkcjonalnej mieszkań. Realizacja instrumentu polega na opracowaniu i wdrożeniu przepisów w terminie określonym ze względu na wnioski o wsparcie składane od 2018 r. W odniesieniu do kwestii optymalizacji kosztów przewiduje się zasięgnięcie opinii i rekomendacji środowisk naukowych i eksperckich, odwołanie do wniosków z ocen na podstawie realizowanych do tej pory programów wspierających budownictwo komunalne i czynszowe. W założeniu przewidziana jest też odpowiednia jakość tworzonego zasobu mieszkaniowego przy uwzględnieniu obniżonego zapotrzebowania na energię w zakresie określonych rozwiązań skierowanych na zmniejszanie kosztów budowy. Ponadto w rachubę wchodzi opracowanie standardów realizacji budownictwa pozwalających na zachowanie ładu przestrzennego i zapobieganie negatywnym zjawiskom związanym z zabudową miejską (tzw. „rozlewanie się”).

 

mieszkanie+

 

Jeśli chodzi o „Instrument 2”, działania koncentrują się na poprawie dostępności mieszkań w segmencie mieszkań komunalnych z przeznaczeniem dla osób najmniej zarabiających. W tym zakresie przewiduje się przyjęcie projektu ustawy na I kwartał 2017 r. nowelizującej ustawę o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych. Przede wszystkim ma ulec likwidacji obowiązek wydzielenia tzw. ekwiwalentnego zasobu lokali socjalnych, gdy objęte wsparciem przedsięwzięcie dotyczy budowy lokali komunalnych innych niż socjalne. Aby zapewnić gminom przeznaczenie mieszkań komunalnych na potrzeby najmu socjalnego stosowanie do bieżących potrzeb zakłada się wprowadzenie instytucji najmu socjalnego w miejsce wydzielania na stałe z zasobu gminy zasobu mieszkań socjalnych. Przeprowadzone zmiany mają zapewnić używanie mieszkań w zasobach mieszkań komunalnych tylko przez gospodarstwa domowe znajdujących się w sytuacji, która uzasadnia uzyskiwanie pomocy mieszkaniowej; w rachubę wchodzi umowa na czas oznaczony, okresowa weryfikacja dochodów i sytuacji majątkowej.

Kolejny „Instrument 3” w ramach interesującego obszaru pakietu Mieszkanie plus wyróżnia oznaczenie gospodarstw domowych niedążących do własności mieszkaniowej, co wynika z niższych dochodów i preferencji mieszkaniowych. Do wyodrębnionego zakresu adresatów kwalifikują się rodziny mniej zasobne, osoby młode zamierzające założyć rodzinę oraz dotychczas zamieszkujące z rodzicami lub zaspokajające potrzeby mieszkaniowe za pomocą prywatnych mieszkań na wynajem bez gwarancji stabilności rodziny, jak również opuszczających lokale komunalne w związku z reformą dot. reguł gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Cechę tego Instrumentu stanowi czynsz najmu ustawowo ograniczony nie wyższy niż 4% wartości odtworzeniowej w skali roku adresowany do gospodarstw domowych o dochodach zbyt niskich, aby zaspokajać potrzeby mieszkaniowe na warunkach komercyjnych w segmencie mieszkań na rynku najmu.

Planowane jest przyjęcie projektu ustawy w I kwartale 2017 r. nowelizującej ustawę o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych. Z przepisów prawnych wynikać będą kryteria uprawniające gospodarstwa domowe do zawarcia umowy najmu, w tym kryteria dochodowe, część zaś kryteriów wyboru najemców będzie określana przez jednostkę samorządową w umowie zawartej z inwestorem.

Instrument 4 w ramach pakietu Mieszkanie plus zmierza do poprawy dostępności mieszkań w segmencie mieszkań społecznych czynszowych adresowanych do osób średnio zarabiających. Pod uwagę brane są dwa gospodarstwa domowe: po pierwsze uzyskujące średnie dochody wyłączające skorzystanie z mieszkań komunalnych, jak też możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na warunkach komercyjnych; po drugie gospodarstwa domowe o szczególnych potrzebach mieszkaniowych (np. młode małżeństwa nie aspirujące do własności mieszkania). Zakłada się czynsz najmu w wysokości nie wyższej niż 5% wartości odtworzeniowej w skali roku. Realizacja nastąpi przez przyjęcie projektu ustawy w I kwartale 2017 r. nowelizującej ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

 

mieszkanie+

 

W ramach instrumentu finansowania społecznego budownictwa czynszowego mechanizm finansowania zwrotnego udzielanego przez BGK kwalifikowanym inwestorom jak towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie mieszkaniowe, spółki gminne ma objąć m.in. zmiany:

      • wyeliminowanie warunku wskazania w umowie kredytobiorcy z gminą minimalnej liczby lokali mieszkalnych stanowiących efekt realizacji przedsięwzięcia, których najemcami będą osoby wychowujące przynajmniej jedno własne lub przysposobione dziecko, a w zamian tego wprowadzenie obowiązku zawarcia w umowie postanowienia określającego prognozowaną liczbę takich lokali;
      • zlikwidowanie warunku ustawowego minimalnego udziału mieszkań wynajmowanych przez rodziny z dziećmi na poziomie co najmniej 50% wszystkich lokali utworzonych w wyniku realizacji przedsięwzięcia,
      • objęcie ramami finansowania także budowy przez spółdzielnie mieszkaniowe lokali mieszkalnych z przeznaczonych do używania na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, podczas gdy do tej pory finansowane są jedynie lokale na wynajem,
      • zwiększenie udziału własnego najemcy z poziomu 25% do 30% kosztów budowy lokalu mieszkalnego, co w efekcie pozwoli na obniżenie czynszu najmu.

W zakresie najmu mieszkania Instrument 4 znajduje zastosowanie do rodzin o średnim poziomie dochodów, i jego stałym źródle, zamierzających zaspokajać potrzeby mieszkaniowe poza systemem docelowego nabycia prawa własności mieszkania.

Pakiet Mieszkanie Plus to również wsparcie systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe. W jego ramach chodzi o pomoc kierowaną do osób fizycznych w akumulacji środków na pokrycie wydatków związanych z realizowanym celem mieszkaniowym. Zasadniczo chodzi o poprawę dostępności mieszkań oraz stanu technicznego zasobów mieszkaniowych. Instrument ten stanowi wsparcie własności mieszkaniowej przewidziany w czasie po zakończeniu programu „Mieszkanie dla młodych”. Umożliwia on mobilizację oszczędności obywateli w związku z założeniami „Planu na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju”. Zakłada się gromadzenie i premiowanie gromadzenia oszczędności na indywidualnych kontach mieszkaniowych (IKM), wpłaty i wypłaty środków gromadzonych na IKM na cele mieszkaniowe, zwrot uzyskanego wsparcia w wypadku wykorzystania tych środków na inny cel niż określony ustawowo cel mieszkaniowy.

 

mieszkanie+

Więcej Mieszkanie plus

Przewidywane jest dla każdej osoby oszczędzającej na IKM zwolnienie z podatku dochodowego od zysków kapitałowych na indywidualnych kontach mieszkaniowych prowadzonych przez banki i spółdzielcze kasy oszczędnościowo – kredytowe. Dodatkową zachętą są premie dla osób z uwagi na spełnienie ustawowo określonych kryteriów dochodowych oraz gromadzącym oszczędności dla zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych; chodzi tu o budowę domu jednorodzinnego, zakup mieszkania, wpłatę wkładu mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej lub wpłatę partycypacji w związku z wynajęciem mieszkania od towarzystwa budownictwa społecznego. W rachubę wchodzi zróżnicowanie wysokości premii, np. z uwagi na liczbę wychowywanych dzieci.

Wg nowej ustawy o wsparciu systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe przewiduje się gromadzenie środków na następujące cele:

      • związane z uzyskaniem własności mieszkania/domu jednorodzinnego,
      • związane z uzyskaniem samodzielnego lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego na wynajem lub spółdzielczego lokatorskiego,
      • związane z poprawą obecnego standardu zamieszkiwania.
      • Szczegółowe cele w zakresie uzyskania własności mieszkania/domu jednorodzinnego to:
      • nabycie działki budowlanej w celu wybudowania na niej domu jednorodzinnego; 
      • budowa domu jednorodzinnego, realizowana bezpośrednio przez oszczędzającego lub za pośrednictwem inwestora zastępczego;
      • zakup domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego (na rynku pierwotnym lub wtórnym);
      • zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; 
      • wkład własny w przypadku korzystania z kredytu na zakup lub budowę lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego.

Szczegółowe cele w zakresie uzyskania samodzielnego lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego na wynajem lub spółdzielczego lokatorskiego to:

          • wpłata partycypacji w kosztach budowy mieszkania realizowanego przez towarzystwo budownictwa społecznego; 
          • wkład mieszkaniowy wnoszony w celu uzyskania lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.
          • Szczegółowe cele w zakresie poprawy aktualnego standardu zamieszkiwania to:
          • przebudowa, rozbudowa, nadbudowa domu albo lokalu mieszkalnego; 
          • wykończenie, remont, modernizacja domu lub lokalu mieszkalnego.
          • Oszczędzanie na indywidualnych kontach mieszkaniowych odbywać się będzie według następujących reguł:
          • brak ograniczenia długości okresu oszczędzania,
          • jedno konto IKM dla oszczędzającego,
          • minimalny okres gromadzenia oszczędności będzie standardowo wynosił 60 miesięcy, za wyjątkami określonymi ustawowo w sytuacji wydatków na realizację celu mieszkaniowego rozciągniętych w czasie (np. przy budowie domu jednorodzinnego).

Zasady ustalania wysokości wsparcia będą określone ustawowo. W tym zakresie chodzi o:

            • maksymalny limit środków, których zgromadzenie na IKM umożliwi zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych;
            • charakter dodatkowej premii za oszczędzanie;
            • maksymalna wysokość premii oraz zasady jej obliczania i wypłaty.
          Przewidywany docelowo, bez niezrealizowanych wpływów podatkowych ze względu na zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych, budżet państwa na wsparcie oszczędzania wyniesie ok. 1 mld zł rocznie, przy czym w pierwszych latach funkcjonowania systemu kwota ta może być niższa.

Środki zgromadzone na IKM podlegają wypłacie wg następujących zasad:

      • wypłata części lub całości oszczędności po upływie minimalnego okresu oszczędzania;
      • wcześniejsze przeznaczenie dotychczas zgromadzonych oszczędności na IKM przy skróceniu minimalnego okresu oszczędzania do 12 miesięcy ze względu na uzyskanie kredytu na wpłatę partycypacji w kosztach budowy mieszkania w ramach programów społecznego budownictwa czynszowego (wkład mieszkaniowy, partycypacja w przedsięwzięciu realizowanym przez towarzystwo budownictwa społecznego), wynajem mieszkania z opcją dochodzenia do własności, budowę domu jednorodzinneg;
      • zwrot uzyskanego wsparcia publicznego wraz z ustawowymi odsetkami, proporcjonalnie do części oszczędności wycofywanej przed upływem minimalnego okresu oszczędzania lub wycofywanej na cel różny od celu oszczędzania;
      • nieodpłatne przeniesienie IKM do innej instytucji finansowej wraz z saldem zgromadzonych na nim środków, gdy zostanie spełniony co najmniej jeden z następujących warunków:

- wzrosną opłaty za prowadzenie IKM lub zostanie obniżona roczna stopa oprocentowania gromadzonych na nim oszczędności,

- upłynęło 12 miesięcy od dnia pierwszej wpłaty na IKM lub ostatniego przeniesienia IKM.

 

Dodaj komentarz

Kod antyspamowy
Odśwież